Note : Vous souhaitez acheter un bien immobilier mais vous ne connaissez pas encore votre budget... Calculer précisément votre capacité d'emprunt vous permettra d'y voir plus clair..

Capacité d'emprunt : définition

La capacité d'emprunt est le montant qu'un acheteur peut obtenir auprès d'un établissement bancaire lors de son achat immobilier. On parle aussi de "capacité d'endettement".

Plusieurs variables entrent en compte pour la calcul de la capacité d'emprunt :

  • le taux d'endettement : le rapport entre vos revenus (salaires, pensions de retraite, revenus fonciers, revenus financiers ...) et vos charges (remboursements de crédit, loyers, pensions alimentaires ...). Il ne doit pas excéder 33% pour qu'un prêt soit accordé par la banque.
  • Le reste à vivre : une fois toutes les charges fixes payées, le revenu restant est appelé "reste à vivre". Il permet de régler les autres factures et loisirs. Les banques vont regarder de près ce qu'il vous reste une fois que vous vous êtes acquittés de vos charges pour vous accorder ou non un prêt bancaire.

Comment calculer sa capacité d'emprunt

Vous l'aurez compris, la capacité d'emprunt se calcule assez simplement : revenus - charges fixes

Le calcul peut toutefois varier selon certains critères, autre que le taux d'endettement :

  • le montant de votre apport
  • le montant des mensualités
  • la durée de l'emprunt

Aussi, pour connaitre rapidement votre capacité d'emprunt, vous pouvez utiliser des calculatrices qui vous donneront précisément votre budget immobilier.

Comment augmenter sa capacité d'emprunt

Pour augmenter votre capacité d'emprunt, vous devrez en modifier une de ces variables.

Déjà, en essayant de diminuer ses propres charges fixes par exemple : attendre la fin d'un crédit à la consommation ou le renégocier peut vous permettre de vous endetter davantage. On parle également de "restructuration des crédits" : on regroupe ses crédits consommation en un seul et unique prêt. Vous n'aurez plus qu'une seule mensualité de remboursement, et vous pourrez allonger la durée du crédit.

Vous pouvez également essayer de présenter un apport plus important, par le biais d'une donation familiale ou en utilisant votre épargner par exemple.

Autre astuce pour augmenter sa capacité d'emprunt : contracter deux prêts immobiliers au lieu d'un seul. Cela permettra de baisser les mensualités de remboursement sans pour autant augmenter le coût du crédit. Explications : plutôt que de signer un prêt immobilier sur 20 ou 25 ans , on en signe 2, de 10 ans et 20 ans par exemple, qui seront à rembourser simultanément. Une partie du capital étant empruntée sur une durée plus courte, le taux sera plus bas, et le coût total des intérêts et de l'assurance sera mécaniquement diminué.

Note : Cette méthode de double emprunt est peu connue et n'est pas toujours bien perçue par les organismes financiers puisque vous paierez moins d'intérêts.

Bien calculer votre capacité d'emprunt est important pour bien connaitre votre enveloppe globale et rechercher votre future maison de façon efficace. Vous gagnerez du temps et de l'argent en préparant en amont votre projet immobilier.